Bir taşınmazın mülkiyetiyle ilgili sorun yaşandığında ya da bir haksızlık söz konusu olduğunda, devreye giren en önemli hukuki araçlardan biri tapu iptal ve tescil davasıdır. Gayrimenkul konusunda yaşanan usulsüz işlemler, muvazaalı devirler, sahtecilik, miras anlaşmazlıkları veya vekâletin kötüye kullanılması gibi birçok durumda bu dava gündeme gelir. Ama bu dava nedir, ne işe yarar, kim açabilir, süreç nasıl işler gibi konularda insanların kafası genelde karışıktır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Tam Olarak Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın (arsa, tarla, konut, işyeri vs.) tapu kaydının hukuka aykırı şekilde bir kişinin adına tescil edildiği durumlarda, o kaydın iptali ve gerçek hak sahibinin adına yeniden tescil edilmesi için açılan bir davadır. Yani bir kişi kendisine ait olmayan bir mülkü hileli yollarla ya da usulsüz bir işlemle üstüne geçirdiyse, sen de gerçek hak sahibiysen, mahkemeye başvurarak bu tapunun iptal edilmesini ve senin adına kaydedilmesini isteyebilirsin.

Bu dava genellikle tapu sicilinde yapılan bir işlemin, hukuki geçerlilik şartlarını taşımadığı iddiasıyla açılır. Konu yalnızca mülkiyetin kendisiyle ilgilidir. Örneğin, bir mirasçının, diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla anne veya babadan sağlığında aldığı tapu devrini gizli bağış olarak göstermesi, en çok rastlanan davalardan biridir. Ya da sahte vekâletle yapılan satışlar, zihin sağlığı yerinde olmayan kişilerin yaptığı devirler de yine bu kapsamda değerlendirilir.

Kimler Açabilir ve Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişiler tarafından açılabilir. En sık karşılaşılan gruplar mirasçılar, mal sahipleri, malik olduğunu düşünen kişiler ya da dolandırıcılık mağdurlarıdır. Herkes kafasına göre bu davayı açamaz; mutlaka hukuki çıkarın olması gerekir. Başka bir deyişle, tapu kaydı seni doğrudan etkiliyorsa ve zarar görüyorsan dava açma hakkın vardır.

Davalar çoğunlukla şu nedenlerle açılır: muris muvazaası (yani mirastan mal kaçırma), sahte vekâletle satış, ehliyetsiz kişilerin yaptığı devirler, cebir veya tehditle yapılan işlemler, imza sahteciliği, noter belgelerinde oynama, kadastro hataları, tapu memurunun yaptığı işlem hataları… Liste uzayıp gider ama her durumda ortak nokta şudur: mevcut tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı ve hukuken geçersiz olduğu iddia edilir.

Dava Nasıl Açılır ve Süreç Nasıl İlerler?

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Yetkili mahkeme taşınmazın kayıtlı olduğu yer mahkemesidir; başka bir yerde dava açılamaz. Davayı açmadan önce iyi bir hazırlık yapılmalı, iddiaları destekleyen belgeler, tanıklar ve varsa uzman raporları toplanmalıdır.

Dava dilekçesinde, tapunun neden geçersiz olduğu, neye dayanarak iptalinin istendiği, mevcut tescilin hangi hukuki hata nedeniyle geçersiz sayılması gerektiği açıkça belirtilmelidir. Mahkeme, her iki tarafı da dinler, tapu kayıtlarını ve işlem belgelerini inceler. Gerekirse bilirkişi atar, keşif yapar. Özellikle taşınmazın geçmişi, satış bedelleri, aradaki ilişkiler, para transferleri gibi unsurlar detaylıca araştırılır.

Bu davalar genelde uzun sürer. Çünkü delillerin toplanması, tanıkların dinlenmesi, bilirkişi raporlarının hazırlanması ve karar verilmesi zaman alır. Ayrıca tapu iptal davası ciddi bir sonuç doğurduğu için mahkemeler genelde temkinli davranır. Bu yüzden süreç sabır ister ama haklıysan sonunda hakkını alırsın.

Bazı durumlarda dava sadece tapu iptaliyle sonuçlanmaz. Tapu iptal edildikten sonra, senin adına tescil işlemi de mahkeme kararıyla yapılır. Karar kesinleştiğinde bu hüküm tapu müdürlüğüne gönderilir ve gerçek malik olarak senin adın kayda geçer. Ama eğer mal üçüncü bir kişiye satılmışsa ve bu kişi “iyiniyetli” alıcıysa, dava sonucu değişebilir. Çünkü Türk Medeni Kanunu’na göre iyiniyetli üçüncü kişilerin hakkı korunur. O yüzden dava sürecinde taşınmaz el değiştirirse iş daha da karmaşık hale gelir.

İdareyle başı derde giren biriysen ya da bir kamu kurumu sana haksız yere işlem yaptıysa, büyük ihtimalle “idare mahkemesine dava açmam gerekiyor” diye düşündün. Ancak işte tam bu noktada karşına iki farklı dava türü çıkıyor: iptal davası ve tam yargı davası. Her ikisi de idari yargı yolları ama amaçları, etkileri ve sonuçları birbirinden çok farklı.

İptal Davası Ne İşe Yarar?

İptal davası, adından da anlaşılacağı gibi, idarenin yaptığı bir işlemin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla o işlemin iptalini talep ettiğin bir davadır. Yani devletin ya da herhangi bir kamu kurumunun aldığı bir karar, yaptığı bir işlem seni doğrudan etkiliyorsa ve sen bu işlemin haksız ya da kanunsuz olduğunu düşünüyorsan, iptal davası açarak bu işlemin ortadan kaldırılmasını isteyebilirsin.

Mesela belediye senin ruhsatını iptal etti, ya da bir kamu ihalesinden seni haksız yere eledi. Ya da öğretmenlik ataman yapılmadı. Bu tarz işlemler, doğrudan haklarını etkilediği için sen “bu işlem hukuka aykırı” diyerek iptal davası açabilirsin.

İptal davasının özelliği şudur: sadece işlemin ortadan kaldırılmasını sağlarsın. Yani davayı kazanırsan mahkeme o işlemi iptal eder ama sana bir tazminat ödemez. Çünkü iptal davası “zararın telafisi” değil, “hukuka aykırı işlemin ortadan kaldırılması” içindir. Ama bu işlemin iptal edilmesiyle birlikte dolaylı olarak hakların geri gelebilir. Örneğin, hukuka aykırı olarak iptal edilen ruhsatın geri alınırsa işine devam edebilirsin.

Ayrıca iptal davası açabilmek için işlemin kesin ve yürütülebilir olması gerekir. Henüz alınmamış ya da sadece fikir aşamasında olan bir işlem için iptal davası açamazsın. Ve tabii ki süre sınırı var: işlem tebliğ edildikten sonra genellikle 60 gün içinde dava açman gerekir. Bu süreyi kaçırırsan mahkeme davayı doğrudan reddeder.

Tam Yargı Davası Neden Açılır?

Tam yargı davası ise iptal davasından farklı olarak zarar gören kişinin maddi veya manevi zararının tazmini amacıyla açtığı davadır. Burada artık mesele “bu işlem iptal edilsin” değil, “bu işlem yüzünden bana zarar verildi, bunun karşılığını istiyorum” demektir.

Diyelim ki bir kamu hastanesinde doktor ihmali yüzünden ciddi bir sağlık problemi yaşadın. Ya da devletin yaptığı yanlış bir işlem yüzünden işini, gelirini kaybettin. Bu durumda devletten tazminat talep edebilirsin ve bunun yolu da tam yargı davasıdır.

Tam yargı davası doğrudan maddi ve manevi zararların karşılanması üzerine kurulu bir sistemdir. Dava sonunda mahkeme sana tazminat ödenmesine hükmederse, devlet bu kararı uygulamak zorundadır. Ancak burada da bazı teknik ayrıntılar var. Örneğin zarar ile idari işlem arasında doğrudan bir illiyet bağı olması gerekir. Yani zarar gerçekten o işlemden kaynaklanmış olmalı. Aksi halde dava reddedilir.

Bu davalarda da süreler önemlidir. Genellikle zararın öğrenilmesinden itibaren 1 yıl ve her halükarda işlemin yapılmasından itibaren 5 yıl içinde dava açılmalıdır. Ayrıca dava açmadan önce çoğu zaman idareye başvurarak zararının tazminini istemek, yani “ön başvuru” yapmak zorundasın. Bu başvuru reddedilirse ya da cevap verilmezse, ancak o zaman dava açma hakkı doğar.

En Temel Farkları Nasıl Ayırabilirsin?

Şimdi aradaki farkları netleştirelim. İptal davasında odak nokta işlemin kendisidir. Yani devlet bir karar aldı ve sen bu kararın yanlış olduğunu söylüyorsun. Amacın bu işlemi durdurmak. Tam yargı davasında ise odak noktası senin gördüğün zarardır. İşlem doğru ya da yanlış olabilir ama senin mağduriyetin varsa, devletten bu zararın karşılanmasını istersin.

İptal davası sonucu işlem iptal edilir ama sana bir ödeme yapılmaz. Tam yargı davası sonucu devlet sana tazminat ödeyebilir. Bir başka deyişle iptal davası “o işlemi geri al”, tam yargı davası “benim zararımı karşıla” demektir.

Bazı durumlarda her iki dava birlikte de açılabilir. Özellikle ciddi mağduriyet yaratan işlemlerde önce iptal davası açılıp işlem ortadan kaldırılır, sonra da tam yargı davasıyla tazminat istenir. Ya da ikisi aynı dilekçede birlikte açılabilir. Buna bileşik dava denir. Ancak her durumda usul kurallarına dikkat etmek gerekir, çünkü idare hukuku detaylarla dolu bir alandır ve küçük bir hata bile davayı kaybettirebilir.

Hayat bazen beklenmedik olaylarla insanın karşısına çıkar. Bir trafik kazası, iş kazası, iftira, hakaret ya da doktor hatası… Bu gibi durumlarda insanlar hem maddi zarara uğrayabilir hem de derin psikolojik travmalar yaşayabilir. İşte böyle zamanlarda devreye giren en temel hukuki kavramlardan biri tazminattır.

Maddi Tazminat Nedir?

Maddi tazminat, adından da anlaşılacağı üzere, doğrudan ekonomik bir kaybın telafisini kapsar. Yani ortada bir zarar varsa ve bu zarar somut bir parayla ölçülebiliyorsa, bunun karşılığı maddi tazminattır. Diyelim ki bir trafik kazasında biri seni arabanla biçti. Araban pert oldu, işe gidemedin, hastane masrafları çıktı. Tüm bu giderlerin hesabı yapılır ve sorumlu kişi bu zararları karşılamak zorunda kalır. İşte bu maddi tazminattır.

Burada önemli olan şey şu: zarar hesaplanabilir olmalı. Yani mahkeme önüne bir fatura, maaş bordrosu, tedavi raporu gibi somut belgeler sunulmalı. Örneğin, iş kazası geçiren bir işçi çalışamaz hale geldiyse ve gelir kaybına uğradıysa, bu kaybın karşılığı maddi tazminat olarak talep edilebilir. Ya da doktor hatası yüzünden ekstra ameliyat olmak zorunda kaldıysan, bu da maddi bir zarar sayılır ve karşılığı istenebilir.

Maddi tazminat talepleri çoğu zaman teknik hesaplama gerektirir. Mahkemeler bilirkişiye başvurur, kişinin ne kadar zarara uğradığını net şekilde belirlemeye çalışır. Çünkü bu tazminat doğrudan “ne kadar kaybettin, o kadarını alırsın” mantığına dayanır. Manevi taraftan farklı olarak burada duygu değil, rakam ön plandadır.

Manevi Tazminat Ne Anlama Gelir?

Manevi tazminat ise daha farklı bir konudur. Burada mesele para değil, insanın ruh halidir. Yaşanan olay seni psikolojik olarak yıprattıysa, kişilik haklarını zedelediyse, toplum içinde küçük düşürdüyse ya da derin bir üzüntüye neden olduysa, işte bu durumda manevi tazminat gündeme gelir.

Düşünsene, biri senin hakkında sosyal medyada iftira attı, hakaret etti, itibarını zedeledi. Maddi bir kaybın olmayabilir, ama onurunu, saygınlığını yitirdiğini hissedersin. İşte bu gibi durumlarda mahkemeye başvurup “bu yaşadığım manevi zararın bir bedeli olmalı” diyebilirsin. Elbette bu bedel, yaşadığın duygusal acının tam karşılığı olamaz ama hem bir telafi hem de caydırıcı etki yaratır.

Manevi tazminatın miktarı net hesaplanmaz. Mahkeme burada yaşanan olayın ağırlığına, tarafların sosyal durumuna, olayın toplumda yarattığı etkiye ve kişinin psikolojik durumuna bakar. Örneğin, bir kadının evlilik dışı ilişki iftirasıyla karşı karşıya kalması ve bu nedenle psikolojik destek almak zorunda kalması durumunda, açılacak bir manevi tazminat davasında hâkim bu gibi detayları göz önünde bulundurur.

Manevi tazminatta amaç, bir nevi “hak yerini buldu” hissini yaşatmaktır. İnsanlar sadece fiziksel değil, duygusal olarak da zarar görebilir. İşte hukuk da bu tarafı görmezden gelmez.

En Temel Farklar Nelerdir?

Şimdi en çok sorulan kısma geldik: bu iki tazminat türü arasındaki farklar nedir? Aslında özetlemek gerekirse maddi tazminat somut kayıplar içindir, manevi tazminat ise soyut zararlar için. Maddi tazminat bir arabanın tamir faturası, bir ameliyat masrafı ya da gelir kaybı gibi doğrudan ölçülebilen zararlarda devreye girer. Manevi tazminat ise kişinin iç dünyasında yaşadığı travma, sıkıntı, stres ya da onur zedelenmesi gibi durumlarda talep edilir.

Ayrıca maddi tazminat her zaman belgeye dayanır, ispat edilmesi gerekir. Ama manevi tazminatta hâkim takdiri devrededir. Yani yaşadığın acının miktarını tam hesaplayamasan da, olayın ciddiyeti hâkimin gözünde belirleyici olur.

Bir diğer fark ise her iki tazminatın aynı anda talep edilebilmesidir. Yani bir olay hem maddi hem de manevi zarar doğurmuşsa, sen ikisini birden isteyebilirsin. Örneğin bir iş kazasında hem fiziksel zarar gördün hem de ruhsal çöküntü yaşadın; bu durumda hem maddi hem manevi tazminat talebinde bulunman mümkündür.

Bir aile büyüğü vefat ettiğinde, geride kalanlar için sadece duygusal bir boşluk kalmaz, aynı zamanda ciddi bir hukuki süreç de başlar. Miras meselesi, özellikle para ve mal söz konusu olduğunda, aile içinde bile gerginlik yaratabilecek kadar hassas bir konudur. Herkesin kafasında benzer sorular döner: “Kim ne kadar alacak?”, “Bize bir şey düşer mi?”, “Paylaşım nasıl yapılır?” …

Miras Hakkı Kime Aittir?

Önce en temel konudan başlayalım. Bir kişi vefat ettiğinde onun mal varlığı, kanunen belirlenmiş olan mirasçılarına geçer. Türk Medeni Kanunu, bu konuda oldukça net. Vefat eden kişinin mirası önce birinci derece yasal mirasçılara, yani alt soya (çocuklarına) kalır. Eğer çocukları hayattaysa, miras onların arasında eşit olarak paylaştırılır. Ancak kişi evliyse, sağ kalan eş de yasal mirasçıdır ve onun da belirli bir payı vardır.

Örneğin bir kişi vefat ettiğinde geride eşi ve üç çocuğu kaldıysa, mirasın dörtte biri eşe, kalan dörtte üçü de çocuklar arasında eşit olarak paylaşılır. Her çocuk kalan miktarın üçte birini alır. Eğer çocuklardan biri vefat etmişse ama onun da çocukları (yani torunlar) varsa, onun payı torunlara geçer. Bu sisteme zümre sistemi denir ve alt soyun her zaman önceliği vardır.

Çocuk yoksa miras, ikinci zümre olan anne, baba ve kardeşlere geçer. Eğer onlar da yoksa, üçüncü zümre olan büyükanne, büyükbaba ve onların çocukları yani amca, hala, dayı, teyze devreye girer. Bu zümrelerin dışında kimse doğrudan mirasçı sayılmaz, ama elbette kişi hayattayken bir vasiyetname hazırlamışsa, oradaki özel hükümler geçerli olur.

Sağ Kalan Eşin Durumu Nedir?

Sağ kalan eşin mirastaki yeri çok özel bir yere sahiptir ve birçok kişi bu kısmı tam bilmez. Çünkü eş, diğer mirasçılarla birlikte mirasa katılır ama onun payı, diğer mirasçıların derecesine göre değişir. Eğer ölen kişinin çocukları varsa, eş mirasın dörtte birini alır. Anne-baba hayattaysa (yani ikinci derece mirasçılar varsa) bu sefer eşin payı yarıya çıkar. Çocuk da yok, anne-baba da yoksa ama kardeşler varsa, eşin payı yine yüksek olur. Kısacası çocuklar yoksa eş daha büyük pay alır.

Eşin bir diğer hakkı da ölene ait evde oturma hakkıdır. Eğer miras bırakanın oturduğu ev eşlerin ortak kullanımındaysa, sağ kalan eş bu evde oturmaya devam edebilir. Bu da özellikle kira ya da ev satışı gibi konularda önemli avantaj sağlar.

Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır?

Miras paylaşımı, genelde veraset ilamı (yani mirasçılık belgesi) çıkarıldıktan sonra resmiyet kazanır. Bu belgeyle birlikte tüm yasal mirasçılar belirlenir. Bu belge noter ya da sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Mirasçılar belirlendikten sonra, miras kalan taşınır ve taşınmaz mallar, bankadaki paralar, araçlar ve diğer tüm değerler bu kişiler arasında kanundaki oranlara göre pay edilir.

Ancak bu paylaşım bazen otomatik olarak yapılmaz. Eğer ortada birden fazla mirasçı varsa ve paylaşım yapılmadıysa, bu mallar “el birliği mülkiyeti” ile ortaklaşa kabul edilir. Yani kimse “şu ev benim” diyemez. Ta ki mirasçılar aralarında anlaşarak paylaşım yapana ya da miras taksim sözleşmesi imzalayana kadar.

Taraflar arasında anlaşma olmazsa, iş dava yoluna gider. Bu durumda izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açılır. Genellikle bu davalar uzun sürebilir, mahkeme malların satılmasına ve satış bedelinin mirasçılara pay edilmesine karar verir.

Bir diğer önemli nokta da borçlar. Miras sadece mal anlamına gelmez, aynı zamanda borçları da kapsar. Yani vefat eden kişinin banka borcu, kredi kartı borcu, vergi borcu varsa, bu da mirasçılara geçer. Bu yüzden mirası kabul etmeden önce dikkatli olmak gerekir. Mirasçılar isterlerse mirası reddetme hakkına sahiptir. Bu da yine mahkemeye başvurularak yapılır ve üç aylık yasal süre içinde gerçekleşmelidir.

Vasiyet ve Pay Değişikliği Mümkün mü?

Evet, kişi hayattayken mal varlığını nasıl dağıtmak istediğini belirtebilir. Bunun için vasiyetname ya da miras sözleşmesi düzenlenebilir. Ama burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Herkesin mirastan vazgeçmesi mümkün değil. Kanunen bazı kişilere ayrılması zorunlu olan bir miras payı vardır. Bu kişilere “zorunlu mirasçı” denir ve genellikle çocuklar ve eş bu kapsamdadır. Kişi vasiyetle mirasın tümünü başkasına bırakmak istese bile, zorunlu mirasçıların belirli paylarına dokunamaz. Bu paylara “saklı pay” denir ve bu da koruma altındadır.

Eğer saklı pay ihlal edilmişse, bu kişiler mahkemeye başvurarak tenkis davası açabilir. Yani “bize düşen yasal hakkımızı istiyoruz” diyerek, vasiyetnameye karşı hak talep edebilirler. Bu nedenle vasiyet hazırlarken de dikkatli olunmalı, uzman desteği alınmalıdır.